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限购令下买方可以要求返还定金吗

2018年7月18日  厦门合同案件律师   http://www.lrnwzj.com/
  限购令出台后,咨询退房的明显增加,很多买方咨询,是否可以要求拿回定金,那么深圳限购令的出台,买方是否可以要求解除合同返还定金呢?在此之前,四月份出台的《国十条》导致买方无法获得贷款的情形下,本律师作为一起案件买方的代理律师,以情势变更为由解除合同,获得了法院的支持,那么在新的房地产调整限购政策之下,买方是否同样可以以情势变更作为理由解除合同退还定金?本律师认为应分情形来进行认定。
  首先来说下限购令的内容,第一点就是加高首付比例,首次置业首付加到三成,其次是限购政策,在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策:深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭),限购两套住房;能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购一套住房。
  那么根据以上的情形,我觉得可以分两种情况来说
  1、新政出台导致首付比例增加的。
  a、合同明确有约定解除条件的,可以要求解除合同并要求返还定金。
  有的买家在签订二手房买卖合同时,就签得很专业,在合同中明确约定好,是以贷款形式买房,并且一定要获得银行七成的贷款,如果无法获得银行七成的贷款,那么买方有权要求解除合同,卖方不追究买方违约责任。这种情况下,一但买方无法获得银行贷款,或者获得的贷款数额低于预期,买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。
  b、合同明确约定有买方如无法获得贷款,或者获得贷款数目不足的,有补足首期款的义务,而且银行也明确并非不放贷款,只是需要增加首付比例,那么我认为买方有补足首付比例的义务,如无法补足那么,卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收,并可能会被追究更高的违约金。
  c、合同约定是贷款形式购房,而现在就是增加首付比例,银行也坚决不放贷款,在这种情况下,我认为,这是因为政策的变化导致合同无法继续履行,要求买方一次性付款也明显加重了买方义务,买方可以以情势变更作为解除合同的理由。
  2、完全吻合限购条件,买方继续成交也将导致买方无法过户,此种情形下,我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由,并要求卖方退还已收定金。
  以上均为个人观点,具体案件要视具体案件情形。