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签订购房合同要注意什么 房产合同不幸丢失该怎么办

添加时间:2022年2月12日 来源: 南宁劳动合同律师   http://www.lrnwzj.com/

 叶梓蓓律师南宁劳动合同律师,现执业于广西广合律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

签订购房合同要注意什么

  签订购房合同要注意什么签订购房合同前要注意细看土地使用权转让合同,在警惕认购书上的;定金;和;订金;,选择按揭的,要考虑到第三方风险,同时,在签订购房合同前,对各个款项的钱要算清楚等等,下面由在本文详细介绍签订购车合同的注意事项。

  一、细看土地使用权转让合同

  土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等,是一份十分重要的房产资料,所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同,并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。

  在查看土地使用合同时要注意:

  1、要审查土地的转让用途,看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一般房屋建设用地用途为商住用地,工业用地、城市基础设施用地等用途的土地一般不宜修建住宅;

  2、审查土地的使用年限。由于土地转让在先,楼盘修建在后,所以查明土地使用权的转让期限,对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。同时,土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼,如发现这种情况,应认真查明原因,防止买到烂尾楼;

  3、审查土地规划情况。在购楼时,土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿化比率、建筑间距等重要情况,这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解,对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查,发生纠纷后便于依法维护自己的权益。

  4、审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致,如果不一致要查明原因。

  5、审查土地使用权出让金是否交清,如果没有交清土地使用转让金则会对今后土地的使用带来纠纷或障碍。

  二、警惕认购书上的定金和订金

  在商品房交易过程中,在正式签订商品房买卖合同前,开发商会要求购房者与其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的金钱,作为订购房屋的依据。这种金钱在认购书中有的被称为;订金;,还有的被称为;定金;。

  订金是人们对预付款的习惯称谓,是指在签订商品房买卖合同前,在诚信基础上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项,属于先予履行债务的行为。

  而交付;定金;是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金。

  而;订金;既然是预付款,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时,应无条件退款,在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下,购房者所交纳的;订金;是可以返还的。但是当实际支付了;订金;之后,买方收到的收款收据上注明的很可能是;定金;二字。

  三、小心购买合同中的;附表四;

  作为买方应当认真阅读买卖合同的正文及附表的内容。对交易产生矛盾的附表四,买方应注意如下问题:

  1、买卖合同正文部分已约定的权利义务,卖方是否在附表四内进行了变更。例如:变更了房地产的交付条件。买卖合同正文约定的交付条件是;交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明;;附表四变更为;建设工程通过竣工验收,取得消防、燃气、电梯验收合格的相关证明文件;。由于房地产的竣工验收是由建设单位自行组织验收,而建设工程竣工验收实行备案制度,因此,未取得建设部门核发的《收文回执》的房地产是不能交付使用的。所以上述的变更是降低了房地产交付使用的门槛。

  2、卖方在附表四中将法律法规规定为买方所有的权利约定为卖方所有,卖方即可以买方自愿放弃法定权利方式而取得权利。例如,在附表四中将法定属买方所有的屋顶、架空层、外墙面、广告收益等权益约定为归卖方所有。

  3、卖方将买卖合同正文没有约定、法律法规也没有具体规定权属的房地产及其附属物以格式条款的方式约定归卖方所有,且决不容进行协商重新约定。例如,地下停车场等。

房产合同不幸丢失该怎么办

  房产合同是证明购房者合法拥有房产的有效法律凭证,非常的重要。在发生房产纠纷时也是极其重要的依据,所以,一定要保管好你的房产证。但是,万一真的不小心弄丢了房产合同,那的确是件很麻烦的事情,但是还可以补救。下面告诉你不幸丢了房产合同可以如何补救。

  一、购房合同未做预售登记

  在购房的合同没有做预售登记前,如果购房者合同丢失,只需将剩余的合同作废,然后重新签订一份合同,这期间购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,约五十元左右。

  二、预售登记后,办理银行按揭前

  如果购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后重新签订一份合同,再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

  三、预售登记后办理银行按揭后

  如果购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押。因为购房者注销了之前的购房合同,合同号便会发生改变,尽管购房合同的内容没有变化,但依据《合同法》规定,该借款合同已经发生变更,需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

  后提醒一下大家,在整个购房过程中,合同经常需要交接,而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上,有些时候由于律师、银行或者中介的人过失也可能会出现丢失合同的情况。所以,在交接合同时一定记得要求对方出具书面的凭证,以证明自己已经将合同交给对方,防止合同丢失后大家互相推脱的情况出现。

  丢了房产合同虽然有补救的措施,但是补救需要耗费大量时间、精力,还是奉劝各位妥善保管自己的房产合同。而代为保管的律师、银行的工作人员等其他人员,就更加需要小心了,丢了别人的房产合同是需要赔偿的,而且影响自己业务能力的口碑,这将会使你损失严重。

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